U ovom članku autorica detaljno razmatra jedan aspekt ugovora o najmu stanova, a to je povrat stana najmodavcu nakon što je ugovor o najmu stana istekao ili je raskinut te načine na koje najmodavac može vratiti posjed svog stana kada ga najmoprimac odbija dobrovoljno vratiti, pozivajući se pritom na aktualnu sudsku praksu.
Ugovor o najmu je kao dvostrano obvezni ugovor reguliran odredbama članaka 550. – 578. Zakona o obveznim odnosima¹ (lex generali). Konkretno, ugovorom o najmu obvezuje se najmodavac predati određenu stvar najmoprimcu na uporabu, a najmoprimac mu se za to obvezuje plaćati određenu najamninu (čl. 550. ZOO-a). Posebno je dodatno propisan ugovor o najmu stanova, i to kroz odredbe Zakona o najmu stanova² (lex specialis).
Oba ova zakona predviđaju kao jednu od obveza najmoprimca da nakon prestanka najma preda stvar koja je predmet najma (stan) najmodavcu u stanju u kojem ga je primio, uzimajući u obzir promjene do kojih je došlo redovitim korištenjem, osim ako su stranke drukčije ugovorile (čl. 566. ZOO-a i čl. 17. ZNS-a).
U ovom članku posebno ćemo razmotriti načine na koje najmodavac može vratiti u posjed stan kojeg najmoprimac odbija dobrovoljno vratiti, s tim da nećemo posebno razmatrati ugovorni odnos kada je u pitanju zaštićeni najmoprimac.
Sklapanje ugovora o najmu
Prilikom sklapanja ugovora o najmu stana najmodavci bi prvo trebali razmotriti koliko su spremni prihvatiti rizik pojave mogućih problema pri iseljenju najmoprimca. Ako najmodavcu to predstavlja bitnu okolnost (zbog vrijednosti nekretnine; nepovjerenja u najmoprimca da će moći plaćati najamninu i sl.).
Tada preporučamo takvim najmodavcima da razmotre mogućnost sklapanja ugovora o najmu u obliku solemnizirane privatne isprave kod javnog bilježnika, kako bi već prilikom sklapanja ugovora najmoprimac imao veći stupanj sigurnosti i kako bi mogao pokrenuti ovrhu radi iseljenja najmoprimca. Znači u tom slučaju najmodavac „preskače” jedan korak u proceduri iseljenja u odnosu na najmodavca koji nije sklopio ugovor u obliku solemnizirane privatne isprave.
Naime, najmodavac koji je sklopio ugovor u obliku solemnizirane privatne isprave može u slučaju raskida ugovora zbog neplaćanja najamnine ili bilo kojeg drugog razloga za raskid ugovora, odmah temeljem toga ugovora ishoditi na njega klauzulu ovršnosti kod javnog bilježnika, te pokrenuti ovrhu na sudu radi iseljenja.