1. Načelo povjerenja u zemljišne knjige – povijesni aspekt
Može se sasvim osnovano ustvrditi da je načelo povjerenja u zemljišne knjige ono načelo koje izražava osnovnu društvenu praktičnu i životnu funkciju zemljišnih knjiga da svatko može pretpostaviti da je njihov sadržaj istinit te da se može pouzdati da će pravni poredak tu pretpostavku na odgovarajući način zaštititi. O tome govori i članak 122. ZV-a.
Pozitivne zakonske definicije načela povjerenja u zemljišne knjige u naš su pravni sustav uvedene tek stupanjem na snagu ZV-a i Zakona o zemljišnim knjigama² (1. siječnja 1997.). Bivši Zakon o osnovnim vlasničkopravnim odnosima³ nije sadržavao sličnu definiciju kao ni bivši Zakon o zemljišnim knjigama iz 1930. godine čije su se odredbe primjenjivale kao pravna pravila.
Tek je u pravnom pravilu iz paragrafa 1500. Austrijskog građanskog zakonika bilo propisano da »pravo koje je stečeno dosjelošću ili zastarom, ne može biti na štetu onome, koji je, oslanjajući se na javne knjige pribavio sebi kakvu stvar ili pravo još prije nego je bilo to pravo uknjiženo.
2. Djelovanje načela povjerenja u zemljišne knjige
Navedeni članci ZV-a i ZZK općenito postavljaju i definiraju načelo zaštite povjerenja u zemljišne knjige, s tim da se u drugim odredbama njegovo djelovanje preciznije propisuje.
Dakle, tim zakonskim odredbama stavljeno i definirano načelo povjerenja u zemljišne knjige koje štiti osobu koja pravnom prometu nekretnina bona fide sadržaj zemljišnih knjiga. Uklapanje sadržaja načela povjerenja u zemljišne knjige građanskog prava ne ide bez određenih teškoća i pravnih nedoumica.
Naime, jedno od osnovnih pravnih načela građanskog prava jest da nitko na drugog ne može prenijeti više prava nego što ih sam ima. Tako će prema redovitom tijeku stvari vlasnik nekretnine kupcu prodati svoje vlasništvo i kupac će na temelju kupoprodajnog ugovora vlasništvo uknjižiti u zemljišnoj knjizi i na takav način steći vlasništvo.